不動産の基礎知識｜大幸住宅株式会社
- 総初期費用に関して（一般例）
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住宅の場合：礼金＋敷金＋賃料＋管理共益費＋仲介手数料（別途消費税）
店舗の場合：礼金＋保証金＋賃料＋管理共益費＋仲介手数料（別途消費税）
- 礼金とは
- 貸主(家主･大家･オーナー)に支払われる契約金みたいなものですが、そもそもは住宅が少なかった時代に「家に住まわしてくれてありがとう」という意味で、文字通りお礼として支払われた金銭が由来となっております。しかし、住宅が豊富にある現代においては「不必要ではないか？」という声も聞かれますが、今の大家さんたちのほとんどは、借金をして不動産経営しているのが現状であり、礼金収入も資金計画の中に含んで計算しています。つまり、礼金を無くすことは可能だけれど、その分賃料を高くせざるを得ない大家さんが多いということ。また、大家さんたちは、初期費用をしっかり払える人と分割でしか払えない人では、前者のほうを経済的に堅い人・しっかりした人とみなし、入居者として好まれます。このような理由から、いまだに慣習的に礼金制度が根強く残っているのです。
- 敷金とは
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借主が部屋を退去するまで、貸主が借主から預かるお金ですが、しかし、必ずしも100％返ってくるとは限りません。建物に損害を与えたり、家賃滞納した場合には、敷金からその分が差し引かれます。また、契約自由の原則から、敷金に関する特約は昔から多く、そのため退去時トラブルの一番の元になっています。なぜ、多いのかというと、経年劣化・自然損耗・善管注意義務違反・故意・過失の捉え方・解釈が様々であったことと、契約書・重要事項説明書の捉え方・解釈が様々であったことなどがあげられます。そのため、当社書式契約書では、できるだけシンプルにすることに努め、通常使用された場合においては「清掃代金」のみを差し引かせていただく特約になっています。
（※大家さんの希望により、特約が追加されることはあります。）
- 保証金とは
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賃貸店舗や事務所において、敷金に相当するものがこれです。この保証金は、本来預かり金的性質があり、退去時に借主に戻ってくるべき性質のものですが、通常「償却」というものがついてきます。これは、関西で言う「敷引き」に似たもので、同様に退去時に保証金の中から戻ってこない部分があることを示すものです。保証金の額は様々ですが、商業的価値が高い物件になればなるほど高くなります。また、敷金に比べて高い理由としては、借主の事業の信用保証・高額な賃料等があります。
- 敷金精算に関して
- 賃貸住居を退去する場合において、必ずしなければならないのが、預かり敷金の返却清算業務です。大家さんによって、敷金・敷金清算・原状回復義務・善管注意義務等の捉え方・解釈が様々であり、ごくまれにトラブルに発展することもあれば、全額返還してしまう気前のいい大家さんもいます。そのため、グループ会社大幸ホームの管理物件と当社大幸住宅の専属物件に関して、当グループ社員が解約立会いをする場合は、敷金清算の際に国土交通省住宅局発行の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を基準に清算するようにしています。
- 賃貸仲介手数料
初期費用に関して
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宅建業法の規定では、貸主・借主合わせて月額賃料の1ヶ月分までとなっています。「仲介手数料半額」と謳っている会社も多くなってきましたが、会員料・リフォーム料・前払い清掃代金・敷金償却等で同額の初期経費がかかってしまっては意味がありません。また、初期経費が安い分、月額賃料に上乗せしているパターンも見受けられ、そのような場合、入居後2年間の総経費を比べると実は割高になることもしばしばあります。当社では「賃貸仲介手数料1ヶ月＋礼金＋敷金＋前払い賃料1ヶ月＋火災保険料＝初期費用」を基準にしております。もちろん、当社が手数料を1ヵ月分もらうからには、入居希望者のお客様により良い提案・アドバイスを示せるように努めています。
- 日割り賃料とは
- 賃料をその月の日数で割り、契約発生日より末日までの日数をかけたものです。
- 管理費について
- 共用施設の維持管理にあてられ、共益費とも云います。
賃料と一緒に毎月支払います。
- 火災保険料について
- 家財対象の保険で、水漏れなど入居中の事故に備えて払います。保険加入は必須条件です。
- 契約に必要な書類
- 入居者の住民票・保証人の印鑑証明書・保証人の承諾書など
（入居者の収入証明書、保証人の収入証明書、その他書類が必要な場合もあります。）
- 入居申し込みについて
- 気に入った部屋が見つかったら、入居申込書を記入します。
（1）現住所・氏名・電話番号・年齢
（2）学校名又は勤務先 所在地・電話番号・年収・会社の概要 等
（3）保証人の住所・氏名・電話番号・年齢・続柄・勤務先名・所在地
（3）電話番号・年収・会社概要 等
（色々と記入することが多いので、事前に調べておくと良いです。）
- 入居審査
- 入居申込後、入居審査があります。（保証人の確認等）
家主から入居の承諾を得た後に契約の日取りを決め、契約となります。
- 大家さんへ
- 事業用賃貸物件は、免許制・許可制ではありません。つまり、土地とお金があれば誰でもできるということです。さらに、事業として見れば、店子はお客様です。そして、その物件の価値は、「そこに実際に住むお客様方（住人）が判断する」ことが市場原理にかなっており、また市場も最近は実際にそのように動いています。しかし、賃料設定の最終決定権は大家さんにあり、賃料システムが多様化し賃料相場が流動的な現在、ますます値付けが困難になってきています。また、物件に付加価値をつけようとして、良かれと思って行ったリフォームがお客様のニーズにそぐわない例も多々あります。入居希望者の需要を一番的確につかんでいるのは、建築業者でもリフォーム業者でもなく、賃貸仲介業者です。
「賃貸物件の値付けに自信がない」「賃貸物件の価値を高めるためにリフォームしたい」「もうそろそろ建替えしたい」という大家さんは、一言賃貸仲介部にお声をかけてください。借りる側、貸す側、両方にとって良い物件を仲介したいというのが、当社賃貸仲介部の願いです。
